Cinque tipologie di immobile, 21 anni di quotazioni, un punteggio composito a tre cifre. Bussola di orientamento per chi guarda Modena come patrimonio — non una rivista, non un consiglio.
Tipologia
Operazione
Acquisto
Affitto
Mappa
CAGR
Yield
Score
Mercato sostanzialmente piatto, asse di valore in migrazione.
CAGR · zone correnti
…
media (max 12 anni · 2014–2026)
Yield lordo
…
acquisto vs affitto
€/m² · oggi
…
…
Zone + comuni
…/…
in BUY su pool valutati
§ I · Scala provincia
Provincia di Modena, … comuni.
Il colore segue l'indicatore selezionato in toolbar; il mouse sopra il poligono restituisce i numeri. Un click sulla riga della tabella apre il dettaglio della zona.
CAGR · per comune
……
Cat.
Comune
€/m² oggi
CAGR
Yield
Volatilità
Score
Verdict
§ II · Scala zona · Modena città
… zone OMI, la mappa e la griglia.
Stesso indicatore della provincia, ma a scala di quartiere. Sotto la mappa, la griglia mette le zone in fila per punteggio: utile quando si vuole confrontare a colpo d'occhio chi guida e chi insegue.
CAGR · per zona
……
§ III · Score & segnali
Un punteggio su misura.
Score 0-100 ottenuto come media pesata di sei componenti normalizzate: crescita, rendimento, stabilità, momentum, livello di prezzo, liquidità. I pesi non sono dogmatici — spostarli cambia ranking e verdetti in tempo reale.
Pesi delle componenti
Default 30/25/15/15/5/10 (crescita/yield/stabilità/momentum/convenienza/liquidità) · BUY soglia ≥ 70 · penalty −10 se CAGR < 0 (anti value-trap) · zone con < 5 anni di storia capped a WATCH (anti thin-data)
Cosa c'è dentro il punteggio.Crescita = CAGR full-span normalizzato.
Yield = canone annuo / prezzo acquisto.
Stabilità = inverso della volatilità (stdev dei rendimenti annui).
Momentum = slope ultimi 5 anni / CAGR full-span (catch inflection points).
Convenienza = inverso del prezzo €/m² (più basso = più investibile relativamente).
Liquidità = score 0-100 derivato da NTN (volumi scambi PDF AdE 2018-2023) + IMI attuale (intensità mercato). Solo zone Modena.
Il tag contestuale nelle tabelle (montano, cintura, capoluogo) non entra nello score: serve per leggere il numero in modo qualitativo.
▲ Top BUY…
◆ Top WATCH…
▼ Top AVOID…
Anomalie · zone che divergono dalla loro fascia > 1.5σ
§ IV · What-if · simulatore
Se compri oggi, fra dieci anni.
Una proiezione lorda nominale, senza tasse, manutenzione, sfitto. Un ordine di grandezza, non un parere bancario: serve a capire la scala, non a chiudere una trattativa. Cambiare gli input aggiorna il risultato in tempo reale.