Cinque tipologie di immobile, 21 anni di quotazioni, un punteggio composito a tre cifre. Bussola di orientamento per chi guarda Firenze come patrimonio — non una rivista, non un consiglio.
Tipologia
Operazione
Acquisto
Affitto
Mappa
CAGR
Yield
Score
Mercato in lettura, provincia a più velocità.
CAGR · orizzonte
…
media zone correnti
Yield lordo
…
acquisto vs affitto
€/m² · oggi
…
…
Candidati BUY
…/…
…
NTN provincia
…
CAGR volume
§ I · Scala provincia
Provincia di Firenze, … comuni.
Color = indicatore selezionato in toolbar. Hover per dettaglio. Tag contestuale per cluster geografico (Mugello, Chianti, Empolese-Valdelsa, Valdarno, cintura).
CAGR · orizzonte
……
Cat.
Comune
€/m² oggi
CAGR
Yield
Volatilità
Score
Verdict
§ II · Scala zona · Firenze città
… zone OMI, una mappa, una griglia.
Stessa metrica della mappa provincia, scala sub-comunale. La griglia sotto la mappa permette il colpo d'occhio sequenziale ordinato per score.
CAGR · orizzonte
……
§ III · Score & segnali
Punteggio componibile.
Score 0-100 calcolato come media pesata di cinque componenti normalizzate. I pesi sono modificabili: tutti i ranking, verdict e segnali si ricomputano in tempo reale.
Cosa c'è dentro il punteggio.Crescita = CAGR full-span normalizzato.
Yield = canone annuo / prezzo acquisto.
Stabilità = inverso della volatilità (stdev dei rendimenti annui).
Momentum = slope ultimi 5 anni / CAGR full-span (catch inflection points).
Convenienza = inverso del prezzo €/m² (più basso = più investibile relativamente).
Il tag contestuale (Mugello, Chianti, Empolese-Valdelsa, Valdarno, cintura…) non entra nello score: serve per leggere il numero in modo qualitativo.
▲ Top BUY…
◆ Top WATCH…
▼ Top AVOID…
Anomalie · zone che divergono dalla loro fascia > 1.5σ
§ IV · What-if · simulatore
Se compri oggi, in dieci anni…
Stima nominale lordo. Niente tasse, manutenzione, sfitto. È un ordine di grandezza, non un'analisi di banca. Cambia gli input — il risultato si aggiorna live.